Nuovo Stadio Palermo, consulente del Comune promuove il PEF: conti in equilibrio

Nuovo Stadio Palermo, il consulente del Comune promuove il PEF: nessun extra-profitto

KPMG Advisory analizza per il Comune il Piano definitivo del Palermo FC: conti matematicamente corretti, rendimenti nella norma. Ma 90 anni e ricavi futuri sono decisivi.

Un passaggio importante nel percorso verso il Nuovo Stadio Palermo. Dopo le integrazioni richieste nelle scorse settimane, il Piano Economico-Finanziario aggiornato presentato dal Palermo FC è stato sottoposto a una nuova analisi su incarico del Comune.

A effettuarla è stata KPMG Advisory S.p.A., società specializzata nella consulenza economico-finanziaria e Corporate Finance, incaricata dall’amministrazione comunale di esaminare il PEF del progetto per la riqualificazione del Renzo Barbera.

KPMG, dunque, non finanzia lo stadio, non lo progetta e non decide se l’operazione debba essere approvata. Il suo ruolo, in questa fase, è quello di consulente del Comune: analizzare i numeri presentati dal Palermo, verificare la correttezza del modello economico-finanziario, confrontare il vecchio e il nuovo PEF e valutare se i rendimenti previsti per il concessionario siano compatibili con un’operazione di partenariato pubblico-privato.

E le conclusioni della relazione, datata 2 novembre 2026, sono complessivamente favorevoli.

Secondo KPMG, il nuovo PEF recepisce le modifiche introdotte dal Consiglio comunale, risulta “corretto dal punto di vista matematico e accurato nelle formule e negli algoritmi” e i rendimenti previsti non fanno emergere una sovra-remunerazione per il privato.

COSA HA FATTO KPMG

Per capire il peso del documento bisogna partire proprio dall’incarico ricevuto.

KPMG ha analizzato il PEF originario e quello aggiornato, confrontato le principali modifiche, verificato la corretta applicazione dell’emendamento 26 e controllato gli indicatori economico-finanziari del progetto.

L’analisi riguarda, tra le altre cose, TIR, VAN, WACC e DSCR, cioè gli strumenti utilizzati per capire rispettivamente il rendimento dell’investimento, il suo valore economico attualizzato, il costo del capitale e la capacità del progetto di sostenere il debito.

La società ha inoltre esaminato la distribuzione dei rischi tra Comune e Palermo FC e confrontato il rendimento previsto per il concessionario con quello normalmente osservato in operazioni analoghe di partenariato pubblico-privato.

Non si tratta quindi di una semplice rilettura del documento presentato dal club, ma di una verifica economico-finanziaria commissionata direttamente dall’amministrazione.

PEF COMPLETATO

Rispetto alla situazione delle scorse settimane cambia anche il punto di partenza.

Il Palermo aveva consegnato una prima versione aggiornata del PEF il 23 settembre, ma il Comune aveva successivamente individuato alcune lacune e incongruenze da chiarire.

Tra queste c’erano proprio la composizione delle risorse private, il confronto anno per anno tra vecchio e nuovo Piano, il cronoprogramma finanziario, alcuni dati relativi ai ricavi e il collegamento formale dell’asseverazione alla convenzione emendata.

Un passaggio che arrivava dopo il via libera del Consiglio comunale con la richiesta di un nuovo PEF aggiornato e dopo il lungo confronto tra club e amministrazione sul testo della convenzione.

KPMG ricostruisce adesso l’evoluzione successiva: il 16 ottobre 2026 il Palermo FC ha presentato la versione definitiva del PEF, completa delle integrazioni richieste.

Secondo la relazione, con quella consegna la documentazione prevista dall’emendamento 26 risulta completata.

Sono presenti l’asseverazione aggiornata, il confronto annuale tra i due PEF, il quadro economico, il cronoprogramma fisico e finanziario, il piano delle fonti e degli impieghi, la matrice dei rischi, l’analisi dei ricavi e il dettaglio delle agevolazioni fiscali.

225 MILIONI DAGLI AZIONISTI

Uno dei chiarimenti più significativi riguarda i 257 milioni di euro che nelle precedenti versioni del Piano erano stati indicati tra le risorse private.

Il dato viene ora scomposto in maniera più precisa.

Le fonti private utilizzate durante la fase di costruzione sono circa 257 milioni di euro, ma gli apporti effettivamente riconducibili agli azionisti ammontano a 225,5 milioni.

Gli altri 31,5 milioni derivano invece dall’autofinanziamento generato dalla gestione durante il periodo dei lavori.

È quindi più corretto parlare di 257 milioni di risorse private, non di 257 milioni interamente versati dagli azionisti.

Il confronto con il PEF originario resta comunque significativo: l’apporto degli azionisti sale da circa 160,6 milioni a 225,5 milioni, con quasi 65 milioni aggiuntivi.

CONTRIBUTI NEL 2030

La ragione principale sta nella diversa tempistica prevista per i 70 milioni di contributi pubblici.

Nel vecchio PEF quelle risorse contribuivano progressivamente alla costruzione. Nel nuovo Piano il Palermo ipotizza invece che vengano incassate in un’unica soluzione nel secondo semestre del 2030, dopo il completamento dei lavori.

Durante il cantiere, quindi, la società deve sostenere una quota maggiore del fabbisogno attraverso risorse proprie e credito bancario.

Il finanziamento bancario passa da 85,2 a 89 milioni, mentre la linea IVA rimane a 36,2 milioni.

Il totale delle fonti utilizzate durante la costruzione arriva così a 382,1 milioni di euro.

PIÙ RICAVI COMMERCIALI

Ma c’è un altro elemento fondamentale che tiene in equilibrio il nuovo Piano: le previsioni sui ricavi commerciali aumentano.

Nel PEF originario le attività non legate direttamente alle partite generavano complessivamente circa 12,995 milioni di euro l’anno.

Nel nuovo modello si passa a 14,520 milioni, quindi circa 1,525 milioni in più ogni anno, pari a un incremento dell’11,7%.

Crescono soprattutto alcune voci.

Il Club Store passa da 2 a 2,6 milioni, gli altri eventi da 875 mila euro a un milione, i naming rights da 1,7 a 2,5 milioni e gli schermi LED da 5,8 a 6,4 milioni.

Scendono invece da 1,5 milioni a 900 mila euro le altre forme di visibilità, come conseguenza della riduzione degli spazi pubblicitari prevista dalla nuova convenzione.

Il risultato resta comunque positivo: il nuovo Barbera dovrebbe produrre, secondo le ipotesi formulate dal Palermo, circa 1,5 milioni di ricavi non matchday in più ogni anno.

RICAVI DECISIVI

Ed è proprio questo uno dei passaggi più interessanti dell’intera relazione.

KPMG calcola che, se nel nuovo PEF fosse stato inserito soltanto lo spostamento dei 70 milioni di contributi alla fine del cantiere, senza contemporaneamente aumentare le previsioni sui ricavi commerciali, l’equilibrio del progetto peggiorerebbe sensibilmente.

Il TIR di progetto scenderebbe infatti al 6,82%, mentre il VAN diventerebbe negativo per circa 7,8 milioni di euro.

Sono principalmente le ipotesi più favorevoli sui ricavi non matchday a riportare il TIR al 7,05% e il VAN in positivo.

Questo significa che una parte importante dell’equilibrio economico del progetto dipende dalla futura capacità del nuovo stadio di produrre realmente più ricavi attraverso naming rights, store, eventi, pubblicità digitale e utilizzo dell’impianto al di fuori delle partite.

NESSUN EXTRA-PROFITTO

Sul rendimento previsto per il concessionario, invece, il giudizio di KPMG è chiaro.

Il TIR di progetto è pari al 7,05%, sostanzialmente allineato al WACC del 6,95%.

Il VAN di progetto è positivo per circa 4,3 milioni di euro, un valore che la relazione considera vicino allo zero se rapportato all’investimento iniziale di 330 milioni: circa l’1,3%.

Ancora più interessante il risultato relativo agli azionisti.

Il TIR dell’azionista è pari al 7,09%, mentre il costo del capitale proprio viene stimato al 7,76%. Il VAN dell’azionista è addirittura negativo per circa 20,7 milioni di euro.

KPMG confronta inoltre il rendimento previsto con quello medio rilevato dal DIPE nelle operazioni di partenariato pubblico-privato, pari al 7,23%.

Da qui la conclusione secondo cui i numeri del PEF “non lasciano desumere condizioni di extra-remunerazione per il privato”.

In altre parole, sulla base del modello presentato, il Palermo FC non otterrebbe un rendimento anormalmente elevato rispetto all’investimento e ai rischi assunti.

RISCHI AL CLUB

Ed è proprio sul fronte dei rischi che la nuova versione della convenzione introduce cambiamenti significativi.

Nel precedente modello alcuni rischi erano condivisi tra Comune e società.

Adesso il rischio di ritardo nella realizzazione dei lavori, quello relativo alle autorizzazioni e quello collegato a forza maggiore ed eventi catastrofali vengono trasferiti al concessionario.

Per gli eventi catastrofali viene inoltre prevista una specifica polizza.

Resta invece a carico del Comune il rischio relativo all’erogazione del contributo pubblico.

Anche la manutenzione ordinaria e straordinaria sarà integralmente sostenuta dal concessionario durante la concessione.

NUOVI COSTI

Questi nuovi obblighi hanno inevitabilmente un costo.

La polizza contro gli eventi catastrofali viene stimata dal PEF in circa 14,7 milioni di euro complessivi sull’intera durata della concessione.

Le garanzie fideiussorie costano invece circa 2,6 milioni, dei quali mezzo milione durante la fase di costruzione e circa 2,1 milioni successivamente al collaudo.

Cambia inoltre la rivalutazione del canone di concessione.

Si passa dall’1% ogni quattro anni previsto inizialmente al 2,7% ogni quattro anni.

La conseguenza è che il tetto massimo di 72 milioni di compensazione del canone viene raggiunto intorno al settantunesimo anno anziché all’ottantunesimo. Dopo quella soglia, i canoni effettivamente versati dal club aumentano complessivamente da 8,3 a 25,3 milioni di euro nominali.

PERCHÉ 90 ANNI

Ed è proprio la durata della concessione uno degli aspetti più interessanti analizzati da KPMG.

Il progetto prevede 90 anni dalla firma, compresa la fase di costruzione.

Ma il Palermo ha simulato anche cosa accadrebbe riducendo la durata.

Con 70 anni di concessione, il VAN diventerebbe negativo per circa un milione di euro e il TIR scenderebbe al 6,92%.

Con 60 anni, il VAN scenderebbe invece a -6,3 milioni, con un TIR del 6,78%.

Solo con i 90 anni previsti dal PEF il modello presenta un VAN positivo di circa 4,3 milioni e un TIR del 7,05%.

Questo non significa che KPMG stabilisca che una concessione più breve sia teoricamente impossibile.

Significa però che, mantenendo tutte le altre condizioni dell’attuale Piano, ridurre la durata a 70 o 60 anni farebbe perdere l’equilibrio economico-finanziario rappresentato dal modello.

COSA PUÒ ANDARE STORTO

La relazione contiene anche numerose simulazioni per verificare quanto il Piano possa resistere a eventuali condizioni peggiori rispetto a quelle previste.

E alcuni risultati sono significativi.

Un aumento dell’investimento iniziale del 10% porterebbe il VAN a -23,7 milioni di euro.

Un ritardo dei lavori di dodici mesi produrrebbe un VAN negativo per 1,9 milioni.

Se i ricavi da biglietteria diminuissero del 5%, il VAN scenderebbe a -9,5 milioni. Con un calo del 10% si arriverebbe a -23,3 milioni.

Ancora più pesante sarebbe uno scenario sportivo peggiorativo, costruito ipotizzando sei anni in Serie A e quattro in Serie B: il TIR scenderebbe al 5,46% e il VAN arriverebbe a -59,6 milioni.

Sono scenari teorici, non previsioni sul futuro sportivo del Palermo.

Servono però a dimostrare quanto un’operazione di questa dimensione sia inevitabilmente sensibile a costi di costruzione, tempi dei lavori, risultati sportivi e capacità commerciale dello stadio.

I LIMITI KPMG

Ed è proprio qui che diventa fondamentale comprendere cosa KPMG abbia effettivamente verificato e cosa, invece, resti un’ipotesi.

La stessa società specifica che il proprio incarico ha natura consultiva e non vincolante.

Non sono state effettuate procedure di revisione o due diligence sui dati contabili e gestionali e non è stata verificata autonomamente la fondatezza delle ipotesi commerciali, tecniche e finanziarie utilizzate nel PEF.

KPMG chiarisce inoltre che la realizzazione effettiva delle proiezioni dipenderà dalla validità futura delle assunzioni sulle quali sono state costruite.

La distinzione è importante.

La relazione dice che il modello funziona matematicamente, che le modifiche richieste dal Comune sono state recepite e che il rendimento previsto non appare eccessivo. Non garantisce, invece, che tra dieci, venti o novant’anni i ricavi ipotizzati si realizzeranno esattamente nelle quantità previste.

PASSO AVANTI

Il quadro cambia comunque significativamente rispetto alle criticità emerse a settembre.

Il Comune aveva chiesto chiarimenti sulle fonti private, sui 257 milioni, sui ricavi, sull’asseverazione e sugli allegati.

Il Palermo ha presentato il 16 ottobre la documentazione definitiva.

Adesso KPMG conclude che il PEF aggiornato recepisce le modifiche dell’emendamento 26, è matematicamente corretto e presenta rendimenti coerenti con operazioni di partenariato pubblico-privato analoghe, senza evidenziare sovra-remunerazioni per il club.

Resta separato il nodo tributario che interessa la sottoscrizione della convenzione e che Mediagol ha già approfondito nell’articolo sui tributi richiesti dal Comune al Palermo FC, così come restano gli ulteriori passaggi amministrativi necessari prima della firma.

Ma sul fronte strettamente economico-finanziario arriva un passaggio importante.

Il consulente incaricato dal Comune di Palermo non rileva, nei limiti del mandato ricevuto, anomalie matematiche o rendimenti eccessivi nel nuovo PEF.

E soprattutto chiarisce uno dei punti centrali dell’intera operazione: con le attuali previsioni, i novant’anni di concessione, i maggiori ricavi commerciali e l’aumento delle risorse private sono elementi determinanti per mantenere in equilibrio un investimento iniziale da 330 milioni di euro.